Rekordní tempo zdražování
České rezidenční nemovitosti zdražují nejrychleji ze všech zemí Evropské unie. Podle serveru E15 rostou ceny bytů a domů ročním tempem přes 10 %, což z domácího trhu činí jeden z nejvíce přehřátých segmentů v celé unii. Praha se navíc řadí mezi metropole s vůbec nejhorší dostupností bydlení – měřeno poměrem cen k příjmům patří českému hlavnímu městu evropský primát.
Za prudkým růstem cen stojí kombinace vysoké poptávky a chronicky nedostatečné nabídky nových bytů. Výstavba dlouhodobě nestačí pokrývat zájem, a každá nová jednotka tak vstupuje na trh, kde převis kupujících tlačí ceny vzhůru.
Investiční byty a hotovostní nákupy nafukují ceny
Situaci podle E15 dále vyostřily nákupy investičních bytů a dopady pandemických opatření. Vládní kroky během pandemie přispěly k inflačnímu šoku a zároveň k nárůstu úspor bohatších domácností. Ty pak hledaly, kam prostředky uložit tak, aby je ochránily před ztrátou kupní síly.
Bohatší rodiny stále častěji volí právě nemovitosti. Ty se pro ně staly nástrojem, jak uchovat hodnotu majetku v prostředí vysoké inflace. Ceny tak nafukují především:
- nákupy bytů za hotové
- pořizování investičních jednotek jako uchovatele hodnoty
Jedním z důvodů, proč kapitál míří právě do cihel, je podle ekonomů i omezenost domácího a evropského akciového trhu. Ten je považován za příliš malý, s nedostatkem atraktivních investičních příležitostí. Nemovitosti tak pro řadu movitějších investorů představují nejdostupnější a nejsrozumitelnější alternativu.
ČNB zasahuje proti riziku bubliny
Na přehřívání trhu reagovala Česká národní banka. Nedávno zpřísnila pravidla pro úvěrování investičních bytů. Cílem je ochladit spekulativní poptávku a snížit riziko vzniku realitní bubliny, která by mohla ohrozit finanční stabilitu.
Opatření míří především na kupující, kteří nemovitost pořizují nikoli k vlastnímu bydlení, ale jako investici. Zpřísnění podmínek pro tuto skupinu má odlehčit tlaku na ceny a zpomalit dynamiku, která z bydlení činí v Česku stále vzácnější komoditu.
Doporučení: rozhýbat výstavbu
Možná cesta ven vede podle odborníků přes nabídkovou stranu. Ekonomové Petr Král a Miroslav Zámečník v podcastu 11am doporučili především rozhýbat výstavbu. Podle nich by rychlejší a rozsáhlejší bytová výstavba pomohla zmírnit cenový tlak a současně přispěla i ke snížení inflace.
Logika je přímočará: pokud na trh přibude více bytů, převis poptávky nad nabídkou se sníží a ceny dostanou prostor ke stabilizaci. Omezování poptávky ze strany centrální banky tak samo o sobě nemusí stačit – bez zvýšení nabídky zůstává trh strukturálně nevyvážený.
Co z toho plyne
Český realitní trh se dostal do situace, kdy se z bydlení stává nejhorší investice pro mladé, kteří si vlastní byt jen obtížně mohou dovolit, a naopak nejlepší uchovatel hodnoty pro bohaté domácnosti. Tento rozpor prohlubuje sociální i ekonomické napětí.
Zpřísnění pravidel ze strany ČNB je pokusem přibrzdit spekulativní poptávku, avšak samotné regulační kroky patrně cenový problém nevyřeší. Klíčovým faktorem zůstává nabídka nových bytů, jejíž oživení zmiňují ekonomové jako nezbytný předpoklad pro dlouhodobé zklidnění trhu. Dokud výstavba nezrychlí, budou české nemovitosti pravděpodobně nadále patřit k nejrychleji zdražujícím v Evropě – se všemi důsledky pro dostupnost bydlení i pro inflaci.
