Rekordowe tempo wzrostu cen
Ceny nieruchomości mieszkaniowych w Czechach rosną najszybciej spośród wszystkich krajów Unii Europejskiej. Według serwisu E15 ceny mieszkań i domów rosną w tempie ponad 10% rocznie, co sprawia, że rynek krajowy jest jednym z najbardziej przegrzanych segmentów w całej Unii. Ponadto Praga plasuje się wśród metropolii o najgorszej dostępności mieszkań – pod względem stosunku cen do dochodów stolica Czech zajmuje pierwsze miejsce w Europie.
Za gwałtownym wzrostem cen stoi połączenie wysokiego popytu i chronicznie niewystarczającej podaży nowych mieszkań. Budownictwo od dawna nie nadąża za popytem, a każda nowa jednostka mieszkaniowa trafia na rynek, na którym nadwyżka nabywców pcha ceny w górę.
Mieszkania inwestycyjne i zakupy za gotówkę napędzają wzrost cen
Według serwisu E15 sytuację dodatkowo zaostrzyły zakupy mieszkań inwestycyjnych oraz skutki obostrzeń związanych z pandemią. Działania rządu w czasie pandemii przyczyniły się do szoku inflacyjnego, a jednocześnie do wzrostu oszczędności zamożniejszych gospodarstw domowych. Te z kolei szukały sposobu na ulokowanie środków, tak aby zabezpieczyć je przed utratą siły nabywczej.
Zamożniejsze rodziny coraz częściej wybierają właśnie nieruchomości. Stały się one dla nich narzędziem pozwalającym zachować wartość majątku w warunkach wysokiej inflacji. Ceny napędzają zatem przede wszystkim:
- zakupy mieszkań za gotówkę
- nabywanie lokali inwestycyjnych jako środka zachowania wartości
Według ekonomistów jednym z powodów, dla których kapitał kieruje się właśnie w stronę nieruchomości, jest również ograniczoność krajowego i europejskiego rynku akcji. Uważa się go za zbyt mały, z brakiem atrakcyjnych możliwości inwestycyjnych. Dla wielu zamożniejszych inwestorów nieruchomości stanowią zatem najbardziej dostępną i zrozumiałą alternatywę.
ČNB podejmuje działania przeciwko ryzyku powstania bańki
Na przegrzanie rynku zareagował Czeski Bank Narodowy. Niedawno zaostrzył on zasady udzielania kredytów na mieszkania inwestycyjne. Celem jest schłodzenie popytu spekulacyjnego i zmniejszenie ryzyka powstania bańki na rynku nieruchomości, która mogłaby zagrozić stabilności finansowej.
Środki te są skierowane przede wszystkim do nabywców, którzy kupują nieruchomości nie na własne potrzeby mieszkaniowe, ale jako inwestycję. Zaostrzenie warunków dla tej grupy ma na celu złagodzenie presji na ceny i spowolnienie dynamiki, która sprawia, że mieszkania w Czechach stają się coraz rzadszym towarem.
Zalecenie: ożywienie budownictwa
Według ekspertów możliwe wyjście z sytuacji prowadzi przez stronę podaży. Ekonomistki Petr Král i Miroslav Zámečník w podcaście „11am” zalecili przede wszystkim ożywienie budownictwa. Ich zdaniem szybsza i bardziej intensywna budowa mieszkań pomogłaby złagodzić presję cenową, a jednocześnie przyczyniłaby się do obniżenia inflacji.
Logika jest prosta: jeśli na rynku pojawi się więcej mieszkań, nadwyżka popytu nad podażą zmniejszy się, a ceny będą miały szansę się ustabilizować. Ograniczanie popytu przez bank centralny samo w sobie może więc nie wystarczyć – bez zwiększenia podaży rynek pozostaje strukturalnie niezrównoważony.
Jakie z tego wynikają wnioski
Czeski rynek nieruchomości znalazł się w sytuacji, w której mieszkanie staje się najgorszą inwestycją dla młodych ludzi, którzy z trudem mogą sobie pozwolić na własne mieszkanie, a jednocześnie najlepszym środkiem zachowania wartości dla zamożnych gospodarstw domowych. Ta sprzeczność pogłębia napięcia społeczne i gospodarcze.
Zaostrzenie przepisów przez ČNB jest próbą zahamowania popytu spekulacyjnego, jednak same działania regulacyjne prawdopodobnie nie rozwiążą problemu cenowego. Kluczowym czynnikiem pozostaje podaż nowych mieszkań, której ożywienie ekonomiści wymieniają jako niezbędny warunek długoterminowego uspokojenia rynku. Dopóki tempo budowy nie przyspieszy, czeskie nieruchomości będą prawdopodobnie nadal należeć do najszybciej drożejących w Europie – ze wszystkimi konsekwencjami dla dostępności mieszkań i inflacji.
