Dvě cesty k realitním výnosům

Investice do nemovitostí prostřednictvím REITů patří k oblíbeným způsobům, jak do portfolia přidat expozici vůči realitnímu trhu bez nutnosti přímého vlastnictví budov. Server Yahoo Finance porovnal dvě populární burzovně obchodovaná fondová řešení – Vanguard Real Estate ETF (VNQ) a iShares Global REIT ETF (REET). Přestože oba fondy patří do stejné kategorie, liší se v klíčovém parametru: geografickém záběru.

VNQ se zaměřuje výhradně na americký realitní trh, zatímco REET investuje globálně – kromě rozvinutých ekonomik zahrnuje i rozvíjející se trhy. Tento rozdíl v přístupu má zásadní vliv na to, jak se oba fondy chovají v různých fázích ekonomického cyklu.

Struktura a náklady obou fondů

Vanguard Real Estate ETF je starší z obou nástrojů – vznikl v roce 2004 a v současnosti drží 143 akcií. Novější iShares Global REIT ETF byl založen o deset let později, v roce 2014, a jeho portfolio je výrazně širší s 318 akciemi. Vyšší počet pozic u REET odráží jeho snahu o globální diverzifikaci.

Největší pozice v portfoliích

V portfoliích obou fondů se objevují stejná zvučná jména amerických REITů, což ukazuje na jejich dominanci v globálním měřítku:

  • VNQ má jako největší pozici Vanguard Real Estate II Index s podílem 14,4 %, následují Welltower (8,4 %), Prologis (6,7 %) a Equinix (5,4 %).
  • REET vede Welltower (8,7 %), za nímž jsou Prologis (6,9 %) a Equinix (5,6 %).

Patrné je, že i globálně orientovaný REET má vysoký podíl amerických realitních firem, což zčásti stírá rozdíl mezi oběma fondy. Přesto zbytek portfolia REET pokrývá mezinárodní trhy, které se nemusejí pohybovat ve stejném rytmu jako ten americký.

Vliv úrokových sazeb a výkonnost

Americké REITy čelily v posledních letech nepříznivému prostředí vyšších úrokových sazeb. Rostoucí náklady na financování tlačí na ocenění nemovitostí a snižují atraktivitu realitních aktiv oproti dluhopisům. Toto prostředí zasáhlo právě fondy s výhradně americkým zaměřením, jako je VNQ.

Mezinárodní realitní trhy naopak nemusejí reagovat na americkou sazbovou politiku a mohou se vyvíjet nezávisle. To se podle dat, na která upozorňuje Yahoo Finance, projevilo i na výkonnosti: za posledních pět let dosáhl globální REET vyššího výnosu než VNQ a zároveň zaznamenal menší maximální pokles. Širší diverzifikace tak fondu pomohla lépe ustát turbulentní období.

Co z porovnání plyne pro investory

Volba mezi oběma fondy závisí především na tom, jaký typ expozice investor hledá. VNQ představuje čistou sázku na americký realitní trh s mírně nižšími náklady a vyšším dividendovým výnosem. Je vhodný pro toho, kdo věří v odolnost amerických nemovitostí a chce se soustředit na jeden trh, který dobře zná.

REET naopak nabízí globální rozprostření rizika. Díky zapojení rozvinutých i rozvíjejících se ekonomik může být méně náchylný k výkyvům vyvolaným rozhodnutími americké centrální banky. Jeho výhodou v posledních letech byla nejen vyšší výnosnost, ale i stabilnější průběh během poklesů.

Oba fondy přitom mají v jádru podobné největší pozice, takže investor v obou případech získá expozici vůči špičkovým americkým REITům jako Welltower, Prologis či Equinix. Rozhodujícím faktorem tedy zůstává míra diverzifikace a názor investora na budoucí vývoj úrokových sazeb v USA i ve světě.