Dwie drogi do uzyskania zysków z nieruchomości

Inwestowanie w nieruchomości za pośrednictwem funduszy REIT należy do popularnych sposobów na zwiększenie ekspozycji portfela na rynek nieruchomości bez konieczności bezpośredniego posiadania budynków. Serwis Yahoo Finance porównał dwa popularne fundusze notowane na giełdzie – Vanguard Real Estate ETF (VNQ) oraz iShares Global REIT ETF (REET). Chociaż oba fundusze należą do tej samej kategorii, różnią się pod względem kluczowego parametru: zasięgu geograficznego.

VNQ koncentruje się wyłącznie na amerykańskim rynku nieruchomości, podczas gdy REET inwestuje globalnie – oprócz gospodarek rozwiniętych obejmuje również rynki wschodzące. Ta różnica w podejściu ma zasadniczy wpływ na to, jak oba fundusze zachowują się w różnych fazach cyklu gospodarczego.

Struktura i koszty obu funduszy

Vanguard Real Estate ETF jest starszym z tych dwóch instrumentów – powstał w 2004 roku i obecnie posiada 143 akcje. Nowszy fundusz iShares Global REIT ETF został założony dziesięć lat później, w 2014 roku, a jego portfel jest znacznie szerszy i obejmuje 318 akcji. Większa liczba pozycji w funduszu REET odzwierciedla jego dążenie do globalnej dywersyfikacji.

Największe pozycje w portfelach

W portfelach obu funduszy pojawiają się te same znane nazwy amerykańskich REIT-ów, co wskazuje na ich dominację w skali globalnej:

  • VNQ ma jako największą pozycję indeks Vanguard Real Estate II z udziałem 14,4%, a za nim plasują się Welltower (8,4%), Prologis (6,7%) i Equinix (5,4%).
  • REET na czele ma Welltower (8,7%), a za nim plasują się Prologis (6,9%) i Equinix (5,6%).

Widać wyraźnie, że nawet fundusz REET o zasięgu globalnym charakteryzuje się wysokim udziałem amerykańskich firm z branży nieruchomości, co częściowo niweluje różnicę między tymi dwoma funduszami. Niemniej jednak pozostała część portfela REET obejmuje rynki międzynarodowe, które niekoniecznie podążają w tym samym rytmie co rynek amerykański.

Wpływ stóp procentowych i wyniki

W ostatnich latach amerykańskie fundusze REIT borykały się z niekorzystnym otoczeniem charakteryzującym się wyższymi stopami procentowymi. Rosnące koszty finansowania wywierają presję na wyceny nieruchomości i zmniejszają atrakcyjność aktywów nieruchomościowych w porównaniu z obligacjami. Sytuacja ta dotknęła właśnie fundusze skupiające się wyłącznie na rynku amerykańskim, takie jak VNQ.

Międzynarodowe rynki nieruchomości nie muszą natomiast reagować na amerykańską politykę stóp procentowych i mogą rozwijać się niezależnie. Zgodnie z danymi, na które zwraca uwagę serwis Yahoo Finance, znalazło to również odzwierciedlenie w wynikach: w ciągu ostatnich pięciu lat globalny fundusz REIT osiągnął wyższą stopę zwrotu niż VNQ, a jednocześnie odnotował mniejszy maksymalny spadek. Szersza dywersyfikacja pomogła zatem funduszowi lepiej przetrwać burzliwy okres.

Jakie wnioski płyną z tego porównania dla inwestorów

Wybór między tymi dwoma funduszami zależy przede wszystkim od tego, jakiego rodzaju ekspozycji poszukuje inwestor. VNQ stanowi czysty zakład na amerykański rynek nieruchomości, charakteryzujący się nieco niższymi kosztami i wyższą stopą dywidendy. Jest odpowiedni dla osób, które wierzą w odporność amerykańskich nieruchomości i chcą skoncentrować się na jednym rynku, który dobrze znają.

Z kolei REET oferuje globalną dywersyfikację ryzyka. Dzięki uwzględnieniu zarówno gospodarek rozwiniętych, jak i wschodzących, może być mniej podatny na wahania wywołane decyzjami amerykańskiego banku centralnego. Jego zaletą w ostatnich latach była nie tylko wyższa rentowność, ale także stabilniejszy przebieg w okresach spadków.

Oba fundusze mają przy tym w swej strukturze podobne największe pozycje, więc inwestor w obu przypadkach zyskuje ekspozycję na czołowe amerykańskie fundusze REIT, takie jak Welltower, Prologis czy Equinix. Decydującym czynnikiem pozostaje zatem stopień dywersyfikacji oraz opinia inwestora na temat przyszłego kształtowania się stóp procentowych w USA i na świecie.