Rekordowe półrocze, ale mniej kredytów

Czeskie banki i kasy oszczędnościowo-budowlane mają za sobą najlepsze pierwsze półrocze w historii. Według serwisu Peníze.cz udzieliły one kredytów mieszkaniowych, w tym refinansowania, na kwotę 294 miliardów koron, przekraczając tym samym dotychczasowy rekord z 2021 roku, kiedy to ich wolumen wyniósł 281 miliardów koron.

Co ciekawe, ten rekord opiera się na zupełnie innej strukturze niż cztery lata temu. Liczba faktycznie udzielonych kredytów pozostała bowiem niższa – w tym roku było ich ponad sto tysięcy, podczas gdy w 2021 roku podpisano około 148 tysięcy. Rynek napędza zatem nie liczba klientów, ale wartość środków przypadająca na jedną pożyczkę.

Kluczem są droższe nieruchomości

Głównym motorem wzrostu jest wzrost cen mieszkań i domów oraz związane z tym wyższe kwoty pożyczek. Średnia kwota jednej hipoteki wzrosła w tym roku do około 4,5 miliona koron, co stanowi odczuwalny skok w porównaniu z rokiem 2021, kiedy to wynosiła nieco ponad trzy miliony. Gospodarstwa domowe zaciągają więc wprawdzie mniej kredytów, ale każdy z nich jest znacznie większy.

Pewną rolę odegrały również czynniki regulacyjne i geopolityczne. Od kwietnia zaczęły obowiązywać surowsze przepisy dotyczące finansowania nieruchomości nabywanych w celach inwestycyjnych, co skłoniło wielu zainteresowanych do sfinalizowania transakcji przed wejściem w życie nowych ograniczeń. Do szybszego podejmowania decyzji przyczyniły się również obawy, że napięcia na Bliskim Wschodzie mogą spowodować wzrost stóp procentowych. Według szacunków te czynniki zewnętrzne zwiększyły wiosenną produkcję o dwadzieścia do dwudziestu pięciu miliardów koron.

Druga połowa roku przyniesie spowolnienie

Druga połowa roku zapowiada się znacznie słabiej. Rynek zwalnia z powodu wyczerpania popytu, sezonowego spowolnienia w okresie wakacyjnym, a także wyższych stóp procentowych. Wolumen nowo udzielonych kredytów hipotecznych mógłby w drugiej połowie roku spaść o około jedną trzecią.

Mimo to cały bieżący rok powinien okazać się historycznie najsilniejszy. Szacowana produkcja w skali całego roku przekracza 480 miliardów koron, czyli więcej niż rekordowe 450 miliardów z 2021 roku.

Stopy procentowe ustabilizowały się powyżej pięciu procent

Kluczową informacją dla osób zainteresowanych zakupem mieszkania jest kształtowanie się stóp procentowych. Rzeczywiste oprocentowanie kredytów hipotecznych osiągnęło średnio poziom powyżej pięciu procent i według serwisu Peníze.cz jest mało prawdopodobne, aby w najbliższym czasie spadło poniżej tej granicy.

Według analityków dalszy kierunek zmian stóp będzie w znacznym stopniu zależał od sytuacji na Bliskim Wschodzie, a konkretnie od wydarzeń związanych ze strategiczną cieśniną Ormuz. Autor niniejszego opracowania rozważa zatem trzy możliwe scenariusze:

  • Uspokojenie sytuacji – stopy ustabilizowałyby się na poziomie około pięciu procent.
  • Naprzemienne okresy napięcia i spokoju – stopy oscylowałyby w przedziale od pięciu do sześciu procent.
  • Eskalacja konfliktu – stopy procentowe wzrosłyby powyżej sześciu procent.

Za najbardziej prawdopodobny uznaje się środkowy scenariusz, czyli utrzymanie stóp na poziomie od pięciu do sześciu procent.

Co to oznacza dla rynku nieruchomości mieszkaniowych

Dane pokazują dwojakie oblicze rynku. Z jednej strony rekordowe wolumeny, z drugiej – mniejsza liczba klientów, którzy w ogóle mają szansę na uzyskanie kredytu hipotecznego. Potwierdza to, że kredyty mieszkaniowe stają się dostępne raczej dla gospodarstw domowych o wyższej zdolności kredytowej, zdolnych do sfinansowania znacznie wyższych kwot.

Jeśli spełni się przewidywany scenariusz stóp procentowych na poziomie od 5 do 6 procent, finansowanie nieruchomości pozostanie kosztowne, a spadek popytu w drugiej połowie roku może się utrzymać. Ewolucja stóp procentowych nie zależy jednak wyłącznie od decyzji banku centralnego, ale także od napięć geopolitycznych, które mogą szybko zmienić nastroje na rynku, a także zachowania samych osób zainteresowanych nabyciem własnego mieszkania.